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陸憶軍律師網(wǎng)聊樓市、房產(chǎn)及女性創(chuàng)業(yè)

    日期：2008-03-08     作者：東方法治    閱讀：4,936次

     [主持人的話]

“三八”婦女節(jié)將至，3月7日（周五）的節(jié)目中，我們將邀請(qǐng)上海市女律師聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、“上海市優(yōu)秀女律師”、“上海市三八紅旗手”陸憶軍律師，做客東方網(wǎng)嘉賓聊天室，通過網(wǎng)絡(luò)聊聊目前的樓市和房產(chǎn)方面的問題，聊聊女性創(chuàng)業(yè)中可能遇到的法律問題，并在節(jié)目中解答大家提出的一些法律咨詢。

時(shí)間：2008年3月7日（周五）下午3點(diǎn)～4點(diǎn)。

[嘉賓介紹]

 

陸憶軍律師，上海市浩英律師事務(wù)所合伙人、上海仲裁委員會(huì)仲裁員、上海市律師協(xié)會(huì)理事、上海市女律師聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海市浦東新區(qū)政府法律顧問團(tuán)成員。

其于1983年、1993年先后畢業(yè)于華東政法學(xué)院法律系和華東師范大學(xué)國(guó)際金融系國(guó)際經(jīng)濟(jì)專業(yè)；之后還分別取得了澳大利亞悉尼科技大學(xué)法學(xué)院碩士和美國(guó)杜蘭大學(xué)工商管理碩士學(xué)位。2001年11月，其作為中國(guó)政府首次在法律界組織的“WTO爭(zhēng)端解決機(jī)制赴美高級(jí)研修團(tuán)”成員赴美培訓(xùn)。陸憶軍律師自1983年起至今一直從事律師工作，先后被評(píng)為“東上海十佳律師”和“上海市三八紅旗手”等。

[聊天實(shí)錄]

[嘉賓陸憶軍]答：網(wǎng)友們，下午好！我是來自上海市浩英律師事務(wù)所的陸憶軍律師，今天想借著這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，特別向女性朋友們預(yù)祝三八節(jié)快樂。我主要從事公司的收購(gòu)兼并、外商投資、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等，同時(shí)我還擔(dān)任上海市仲裁委員會(huì)的仲裁員，近期處理了不少有關(guān)房屋裝潢糾紛方面的仲裁案件。如果網(wǎng)友們?cè)谶@方面有什么法律問題，我們可以作一些探討。

[網(wǎng)友xiangfei]問：陸律師，前一陣延安路陜西路口的爛尾樓因?yàn)閴w巨幅廣告引了爭(zhēng)議，您在盤活爛尾樓方面的case有什么涉及嗎？

[嘉賓陸憶軍]答：有一些涉及。如果作為爛尾樓的收購(gòu)方來講，首先一般是明確是項(xiàng)目股權(quán)的收購(gòu)，還是購(gòu)買資產(chǎn)。如果是購(gòu)買資產(chǎn)的話，法律關(guān)系會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單一些，但是一般的交易成本會(huì)比較大，會(huì)增多一大筆稅費(fèi)的開支。如果是項(xiàng)目股權(quán)的收購(gòu)，我們律師主要的任務(wù)就是幫助客戶能夠盡可能查清被收購(gòu)方的資產(chǎn)負(fù)債狀況，尤其是或有的債務(wù)，比如說被收購(gòu)方原有對(duì)外的擔(dān)保等等。在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，現(xiàn)在客戶都會(huì)聘請(qǐng)律師進(jìn)行法律的盡職調(diào)查，主要也就是為了查清這些樓盤的現(xiàn)存的法律狀況是否存在暇疵，這些是我們之后制作交易文件的基礎(chǔ)。

[網(wǎng)友尼尼]問：一年前，我以姐姐名義購(gòu)一商品房并按揭，我與姐約定：首付及貸款還款全部由我負(fù)責(zé)，并以她的名義支付，該房產(chǎn)權(quán)屬我?，F(xiàn)在姐夫與姐姐鬧離婚覬覦該房產(chǎn)，理由是：房產(chǎn)證上是我姐姐的名字所以是他們夫妻共同財(cái)產(chǎn)。我應(yīng)該怎么辦？

[嘉賓陸憶軍]答：首先要明確購(gòu)房時(shí)你姐姐是否已經(jīng)結(jié)婚，如果說購(gòu)房時(shí)你姐姐已經(jīng)結(jié)婚，而事先并沒有和你姐夫約定該房產(chǎn)非共同財(cái)產(chǎn)的話，那么除非你能夠提供足夠的證據(jù)能夠證明這一房產(chǎn)實(shí)際系你所購(gòu)，那么一般會(huì)認(rèn)定這個(gè)房產(chǎn)是屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。而如果購(gòu)房時(shí)你姐姐尚未成婚，那么這個(gè)房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是屬于你姐姐的婚前財(cái)產(chǎn)，自然你和你姐姐之間的約定就可以順利履行。

[網(wǎng)友挑戰(zhàn)難度]問：看您參加大律師評(píng)選時(shí)公布的簡(jiǎn)介，提到您“善于運(yùn)用長(zhǎng)年積累的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，靈活且富有創(chuàng)造性的處理解決客戶所面臨的一些棘手問題”能否介紹1～2個(gè)您覺得解決得漂亮的棘手問題？

[嘉賓陸憶軍]答：案件的處理如果僅僅是按照常規(guī)的一些做法，結(jié)果可能不能夠真正地解決問題，遇到有一些特殊狀況的時(shí)候，有長(zhǎng)期從事律師經(jīng)驗(yàn)的律師來講，就應(yīng)當(dāng)運(yùn)用起一些綜合的經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)造性地解決一些問題。比如說有這么一個(gè)例子，這是我的一個(gè)客戶，是擁有５A(chǔ)級(jí)的寫字樓，其將有一個(gè)層面的一大半樓面租給了一家即將開業(yè)的餐廳，由于餐廳的股東發(fā)生糾紛，導(dǎo)致該餐廳由于欠付裝潢公司的工程款項(xiàng)而被裝潢公司告到法院，裝潢公司同時(shí)提起了訴訟保全，把整個(gè)餐廳進(jìn)行了查封，而這家餐廳又同時(shí)欠付我們客戶的租金。如若我們也同時(shí)起訴這家餐廳欠付的租金，并要求單方終止租約，我們預(yù)計(jì)肯定會(huì)得到法院的支持。

但是，這場(chǎng)訴訟將是曠日持久的，我方客戶實(shí)際的租金損失可能得不到彌補(bǔ)（因?yàn)檠b潢公司已經(jīng)訴訟在先，而這家餐廳可能已經(jīng)是資不抵債）。所以在這種情況下，我就提出和裝潢公司進(jìn)行協(xié)商，我們一次性地支付裝潢公司一筆款項(xiàng)，以收購(gòu)裝潢公司的或有債權(quán)，讓裝潢公司配合我方繼續(xù)訴訟。裝潢公司接受了我們的提議，我們就要求裝潢公司能夠撤銷對(duì)餐廳的查封，而我方公司按約直接行使單方終止租賃合同的權(quán)力，如此我們把餐廳所占用的面積及時(shí)又出租予其他公司。如此雖然我方客戶先行損失了一筆向裝潢公司收購(gòu)或有債權(quán)的款項(xiàng)，但因?yàn)榉课莸玫郊皶r(shí)出租，所得的租金收入應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)比按通常通過訴訟解決所獲取的利益要大得多。

[網(wǎng)友小錢]問：我婚前買的房子，婚后想賣，請(qǐng)問要夫妻共同簽字嗎？

[嘉賓陸憶軍]答：要確認(rèn)現(xiàn)在這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)證是你一個(gè)人的名字，還是夫妻雙方的？如果是前者，那么出售房子的時(shí)候就無(wú)需夫妻共同簽字。

[網(wǎng)友王]問：我婚前購(gòu)置一套房子，是按揭買的，有首付發(fā)票。但房證是婚后辦下來的，是共同還按月還款的。請(qǐng)教律師，這房子是不是我的個(gè)人財(cái)產(chǎn)？

[嘉賓陸憶軍]答：這是要看結(jié)婚證的簽署日是在房產(chǎn)證頒發(fā)日期的之前或之后，如果是在房產(chǎn)證頒發(fā)日之后的，又沒有特別約定的，那么是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

[網(wǎng)友一鳴]問：我在2004年向當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商購(gòu)買一套樓房，一次性交清房款，沒有購(gòu)房貸款。開發(fā)商和我簽定了購(gòu)房合同，并書寫證明了我所購(gòu)房屋并無(wú)其它貸款。當(dāng)我去房管局辦理房產(chǎn)證時(shí)，房管局告訴我該房已經(jīng)在一年前就賣給了別人并且是購(gòu)房貸款。我讓開發(fā)商解釋，他承諾在一年內(nèi)幫我辦完房產(chǎn)證手續(xù)?？墒堑浆F(xiàn)在開發(fā)商仍然沒有協(xié)助我辦理房產(chǎn)證，該房也仍然有貸款。于是我就向該開發(fā)商提出起訴:一，在短期內(nèi)協(xié)助我辦理房產(chǎn)手續(xù)。二，因?yàn)槲沂乾F(xiàn)款購(gòu)房所以按有關(guān)金融利率賠償利息。三，賠償我經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)。根據(jù)請(qǐng)幫我分析一下我起訴的內(nèi)容是否成立。也請(qǐng)幫我出出主意我該如何做？

[嘉賓陸憶軍]答：按照你所述的情況，明顯是開發(fā)商違約了?，F(xiàn)在你若想起訴，你的第二、第三項(xiàng)訴請(qǐng)，我認(rèn)為首先要看一下你們?cè)泻贤募s定，是否約定了違約金的具體計(jì)算，當(dāng)然如果沒有約定違約金，或因開發(fā)商違約而導(dǎo)致你的損失超出違約金的，則超出部分你還可以要求開發(fā)商賠償。

[網(wǎng)友辰]問：本人于2000年登記結(jié)婚，并于2001年生下一子，差不多三個(gè)月的時(shí)間，男方父母就因孩子的居住問題多次來女方吵鬧，因此造成我與兒子兩年多的時(shí)間未回過男方家，其間我丈夫又私自購(gòu)買了一套商品房，從購(gòu)買至其入住都未曾與我商談過。后因權(quán)衡到兒子的關(guān)系，我們并沒有離婚，而是選擇仍然生活在一起。但是在這幾年的夫妻生活中，我們之間的問題還是很多，相互間的關(guān)心、信任都沒有了，現(xiàn)在甚至連夫妻生活也沒有了。還有他的父母根本就不把我當(dāng)一家人看待。

去年我丈夫說是為了解決我和他父母間的不和，又購(gòu)買了一套兩房一廳的房子，又說為了辦理產(chǎn)證，拿取了我的身份證與戶口簿，結(jié)果產(chǎn)證上根本就沒有我的名字，他只是用其去銀行辦理了我的參貸關(guān)系，使我更肯定了我們的婚姻問題，因此我想提出離婚。我有一個(gè)7周歲的兒子，雖然我現(xiàn)在和我丈夫同屬一個(gè)公司其下，但是他屬于正式編制，待遇比我好，我只想爭(zhēng)取到孩子的撫養(yǎng)權(quán)，是否可以？

[嘉賓陸憶軍]答：你的問題主要是孩子的撫養(yǎng)權(quán)如何確定的問題。如果雙方不能協(xié)商一致，而雙方都希望得到撫養(yǎng)權(quán)，法院判決主要是考慮有何方撫養(yǎng)孩子對(duì)孩子更為有利。從你提問來講，你丈夫的經(jīng)濟(jì)條件要好過你，但這不是唯一的判定依據(jù)，如若你能提供充分的證據(jù)說明由你來?yè)狃B(yǎng)孩子對(duì)孩子更為有利的話，如孩子長(zhǎng)期以來一直是由你關(guān)心、照料，孩子本身更愿意和你在一起，或者你丈夫有其他不良嗜好等等，而你的經(jīng)濟(jì)能力雖然比你丈夫差一些，但也有足夠能力撫養(yǎng)孩子，那么你還是有可能取得撫養(yǎng)權(quán)的。

[網(wǎng)友許女士]問：我要離婚房產(chǎn)我可以分到多少？律師您好，我想離婚，房子是婚前2002年丈夫的父母出按揭首付款購(gòu)買的（我是2004年結(jié)的婚），婚后是有我們自己付貸款，這個(gè)房子還有一個(gè)問題是房產(chǎn)證的名字是我丈夫的弟弟，丈夫的父母和弟弟都各有房子，結(jié)婚前他們都表示這個(gè)房子就是給我們的，我們有一孩子，我想要孩子的撫養(yǎng)權(quán)，在這種情況下我想要離婚的話，房產(chǎn)我能分多少？

[嘉賓陸憶軍]答：按照你介紹的情況來講，由于該房屋是你丈夫的父母付的首付，且房產(chǎn)證的名字是你丈夫的弟弟的，所以不能認(rèn)定該房屋是屬于你們夫妻共同的財(cái)產(chǎn)。至于說婚后你們支付貸款的部分，那么這部分已還的貸款額應(yīng)由其弟弟返還，而返還部分的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)是作為你們夫妻共同的財(cái)產(chǎn)。

[嘉賓陸憶軍]答：時(shí)間過得真快，今天聊天的時(shí)間就要到了。由于時(shí)間的關(guān)系，很抱歉不能回答所有的問題，希望以后還有機(jī)會(huì)和大家交流。再次祝姐妹們?nèi)斯?jié)快樂！