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2023年2月8日，全國(guó)物業(yè)業(yè)主圈中，最大的新聞莫過(guò)于“業(yè)委會(huì)向物業(yè)追加4000萬(wàn)元”，從各大自媒體平臺(tái)的評(píng)論看，一種聲音是對(duì)該小區(qū)業(yè)委會(huì)的褒獎(jiǎng)，業(yè)委會(huì)維權(quán)不容易，更多的聲音是從對(duì)某物業(yè)公司的批判，“狂飆”到整個(gè)物業(yè)行業(yè)。
從披露的案件經(jīng)過(guò)看，由于整個(gè)過(guò)程中物業(yè)不配合和其它方面的障礙，為業(yè)主爭(zhēng)取如此之大的權(quán)益，確屬不易，就當(dāng)點(diǎn)贊。侵占業(yè)主利益如此之多，對(duì)物業(yè)的責(zé)怪與遷怒亦屬正常。由于此案標(biāo)的大，不僅在物業(yè)管理這個(gè)圈子倍受關(guān)注，同時(shí)也受到社會(huì)各界的關(guān)注，由于是自己的執(zhí)業(yè)專(zhuān)業(yè)原因，本律師也不斷被朋友、客戶問(wèn)起此案，為了更好的讓大家對(duì)此案有一個(gè)好的理解，本律師盡最大努力還原一下這個(gè)案件的前前后后，特別在來(lái)梳理此案的原因，并提出自己的一些不成熟的想法，與關(guān)心此案的讀者交流，僅希望大家對(duì)此案更為全面、客觀的思考與判斷。
我們先從這個(gè)小區(qū)的基本情況說(shuō)起，中遠(yuǎn)兩灣城坐落在蘇州河畔，擁有36萬(wàn)方的占地面積，光是停車(chē)位就有近7000個(gè)。超市、健身房，甚至房屋中介都在小區(qū)中開(kāi)設(shè)。如此超大體量的一個(gè)小區(qū)，如何算出4000萬(wàn)元這個(gè)金額？
我們?cè)倏纯捶ㄔ旱牟脹Q中4000萬(wàn)的具體構(gòu)成：
這里我們從這一案件的裁決結(jié)果來(lái)談?wù)剬?duì)物業(yè)公司的啟示：
一、 關(guān)于物業(yè)費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分節(jié)余返還問(wèn)題
該判決第一項(xiàng)就是返還按實(shí)結(jié)算的結(jié)余，這是為什么呢？在上海一些物業(yè)管理項(xiàng)目上，有些簽約比較早的項(xiàng)目，有些費(fèi)用是約定“按實(shí)結(jié)算”的（房管部門(mén)文件曾要求過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有這一要求了，但是物業(yè)公司的合同并未相應(yīng)調(diào)整過(guò)來(lái)，有些城市的公共能耗費(fèi)用仍是要求按照實(shí)結(jié)算的），主要是公共能耗費(fèi)用和維修費(fèi)用，從物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)角度看，這部分往往會(huì)有結(jié)余，這就會(huì)存在返還給業(yè)委會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，這需要物業(yè)公司特別注意，如有結(jié)余，就當(dāng)與業(yè)委會(huì)協(xié)商如何處理，也可以協(xié)商變更合同條款。按照本律師的處理案件的經(jīng)驗(yàn)，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)忽視這一問(wèn)題，但是一旦如本案業(yè)委會(huì)要求按實(shí)結(jié)算，會(huì)陷入非常不利的訴訟地位。
二、關(guān)于公共收益的返還與成本分?jǐn)倖?wèn)題
該判決的第三項(xiàng)就是公共收益的返還與管理成本問(wèn)題?！睹穹ǖ洹返?/span>282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。這里的收入被稱(chēng)為：公益性收入，是指使用小區(qū)的公共部分而產(chǎn)生的收益，如地面停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第四十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。如果物業(yè)公司不想將這部分收益返還給業(yè)主，要舉證自己所支出的合理成本超過(guò)了收益，否則就面臨返還的問(wèn)題。但是對(duì)于物業(yè)公司的難點(diǎn)在于這方面的舉證義務(wù)是難以實(shí)現(xiàn)的，從項(xiàng)目管理實(shí)操看，物業(yè)公司很難在證據(jù)上舉證就停車(chē)管理、廣告位管理所單獨(dú)支出的成本，或者只能舉出合理的少量成本，這種情況會(huì)將物業(yè)公司置于非常不利的訴訟地位，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，最好的方式就是和業(yè)委會(huì)約定一個(gè)相對(duì)合同的成本比例，比如說(shuō)公共收益的２５％作為物業(yè)公司的合理成本，司法實(shí)踐中也是支持的，如果不能舉證，法院也只能酌定２０％左右，甚至更少的管理成本。
三、 關(guān)于公共收益使用與列支問(wèn)題
判決書(shū)還是一大部分是返還不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的支出部分。小區(qū)停車(chē)費(fèi)等等作為小區(qū)公共收益，屬業(yè)主所有并無(wú)爭(zhēng)議，但是由于小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備需要維修，而有些小區(qū)交付時(shí)間久了，沒(méi)成立業(yè)委會(huì)或成立了業(yè)委會(huì)也難以使用維修資金，物業(yè)公司就使用公共收益來(lái)進(jìn)行小區(qū)的維修，從中列支成本，從法律層面講，并無(wú)禁止性的規(guī)定，但是有程序性的要求，即：要征求業(yè)主意見(jiàn)后方可使用，本律師遇到很多項(xiàng)目上這一做的并不規(guī)范，有的根本不征求業(yè)主意見(jiàn)就用了，用的征求意見(jiàn)不規(guī)范，比如張貼一個(gè)公告說(shuō)對(duì)使用公共收益的維修方案，業(yè)主不表態(tài)就視為同意，這些都是不可取的。從上海市的要求看，已經(jīng)要求“收支兩條線”，即公共收益要進(jìn)入維修資金賬戶，如果需要維修，再按照法定的流程征求業(yè)主意見(jiàn)后再進(jìn)行使用。當(dāng)然，本案返還不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的部分可能還包括本應(yīng)由物業(yè)費(fèi)支出部分，我們就不展開(kāi)了。
四、 關(guān)于公共收益彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題
該小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)高層為2.75元每平方米，在上海并不算高，可能存在用公共收益補(bǔ)虧的問(wèn)題。就這一問(wèn)題我們?cè)僬归_(kāi)一下。如果業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司有明確約定如果物業(yè)管理收費(fèi)不足以承擔(dān)物業(yè)管理成本的，由公益性收入彌補(bǔ)虧損，是可以根據(jù)雙方的約定將停車(chē)收益用于彌補(bǔ)物業(yè)公司虧損的；如果物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)雙方未就公益性收入是否彌補(bǔ)物業(yè)公司虧損作出約定，不管物業(yè)公司實(shí)際的是包干制收費(fèi)還是酬金制收費(fèi)，均不可以停車(chē)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)公司的虧損。這里要討論的一個(gè)比較棘手的問(wèn)題是在前期物業(yè)管理合同開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司明確約定用小區(qū)停車(chē)費(fèi)等公益性收入彌補(bǔ)物業(yè)公司虧損的情況。對(duì)于這一情況，理論上有爭(zhēng)議，一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同約定合法有效，應(yīng)當(dāng)用公益性收入彌補(bǔ)物業(yè)虧損，另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這一約定是未經(jīng)業(yè)主同意的，屬于免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的格式條款”，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效約定，筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。
實(shí)際上，公益性收入不能用于彌補(bǔ)物業(yè)公司的虧損，需要辨析的另外一個(gè)問(wèn)題就是物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)與公共性收入的性質(zhì)區(qū)別問(wèn)題。物業(yè)管理費(fèi)的本質(zhì)是物業(yè)管理公司提供服務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同的債權(quán)、債務(wù)行為的體現(xiàn)形式，而公益性收入的本質(zhì)是利用小區(qū)的公共部位所獲得的收益，是業(yè)主擁有物權(quán)所衍生的收益。從法律層面講，物業(yè)管理費(fèi)不足物業(yè)使用的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)增加物業(yè)管理費(fèi)的形式解決，而不能以增加物業(yè)管理費(fèi)程序上的復(fù)雜和困難而直接以公益性收入來(lái)彌補(bǔ)虧損，直接處置業(yè)主有決定權(quán)的物權(quán)事宜。
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