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建筑房地產行業(yè)作為資金需求量很大的行業(yè)，其受金融危機的影響越來越明顯。建筑房地產律師在與建筑房地產企業(yè)接觸的過程中，也能不同程度地了解到建筑房地產企業(yè)所面臨的困難。隨著金融危機的進一步深入，建筑房地產企業(yè)糾紛日漸增多，原來潛在的很多問題也逐漸暴露，建筑房地產企業(yè)的法律服務需求也因此增多。與會嘉賓和委員針對三個問題進行了集中討論：一是金融危機下建筑房地產企業(yè)的法律糾紛類型，二是金融危機下建筑房地產企業(yè)的法律服務需求，三是建筑房地產律師如何應對金融危機。
一、金融危機下建筑房地產企業(yè)的法律糾紛類型
金鐘所雷士國律師提出，建筑施工企業(yè)在今后一段時間內將一直處于“冬天”的狀態(tài)。投標保證金問題、低價中標問題、索賠問題、相關政策不能到位的問題等引發(fā)的糾紛增多。
建緯所曹文銜律師提出，目前的建筑房地產行業(yè)糾紛主要有四大類型。第一，拿地階段。主要包括：企業(yè)中標后因無力支付地價而拒絕簽訂合同或者簽訂合同后不能按約足額地支付出讓金；政府出讓土地后因無力支付拆遷補償款或不能達到其他出讓條件不能按約交地；因政府規(guī)劃調整無法履行土地出讓合同；企業(yè)沒有資金進行開發(fā)導致土地閑置。第二，設計委托階段。主要包括：因規(guī)劃調整導致合同變更；因政府大型基礎設施建設導致設計合同無法繼續(xù)履行；建設單位資金不足導致設計合同無法繼續(xù)履行。第三，項目施工建設階段。主要包括：建設單位在經過招投標確定中標單位后由于資金緊張而拒絕簽訂施工合同；發(fā)包人拖欠工程款；建材價格下跌導致發(fā)包人要求變更約定材料供應方式；承包人因自身資金困難而不能繼續(xù)按約墊資施工導致拖欠材料款、工人工資；施工合同提前終止履行；采購人支付困難導致采購合同爭議。第四，商品房銷售階段。主要包括：交房遲延導致的糾紛；買受人斷供導致開發(fā)商承擔連帶責任；房價下跌導致小業(yè)主要求退房糾紛；包銷合同糾紛；開發(fā)企業(yè)出資困難或挪用資金導致股東被追究出資不實責任；開發(fā)商虛假按揭糾紛。上述糾紛主要有以下特點：第一，以拖欠合同價款為主；以非政府投資項目為主；以中小開發(fā)商和承包商之間的糾紛為主。第二，債務糾紛鏈條拉長。第三，當事人因訴訟仲裁時間過長、執(zhí)行難等原因而選擇通過訴訟仲裁方式解決糾紛的意愿降低。第四，項目爛尾引起的項目公司破產、歇業(yè)糾紛或合資、合作開發(fā)中投資人之間的糾紛增多。第五，異地當事人之間的糾紛增多。第六，新開工項目減少導致承包人投資競爭激烈，招投標爭議增多。
誠建成所楊振裕律師指出，金融危機對房地產企業(yè)的影響直接體現在銀行貸款困難、資金緊張、房地產銷售市場低迷、土地流標、開發(fā)商退地、項目停緩建等。金融危機對施工企業(yè)的影響主要體現在利潤下降、拖欠工程款數額增多、帶墊資數量增多、因合同價款約定不明導致的合同糾紛增多、因工期拖延、工程建設造成周邊建筑物損害等導致的糾紛增多、處于遠郊的房地產企業(yè)以房抵債的情形增多等。
光明所李佩芳律師提出，金融危機下因超低價中標引發(fā)的以次充好、偷工減料導致的質量糾紛增多，層層分包、掛靠、墊資引起的質量糾紛增多。
建緯所陳應春律師提出，金融危機下建筑房地產企業(yè)產生的糾紛主要有：第一，購房違約糾紛；第二，二套房首付比例引發(fā)的糾紛；第三，開發(fā)商商鋪租賃糾紛。
海華永泰所周吉高律師提出，金融危機下的糾紛類型主要有拖欠工程款導致的停工糾紛、因施工單位不能繼續(xù)墊資進而單方違約導致的停工糾紛、因管理不善導致的停工糾紛、拖延結算引起的糾紛、房價下跌引發(fā)的糾紛。
二、金融危機下建筑房地產企業(yè)的法律服務需求
建筑施工企業(yè)協會沈克喬副會長指出，金融危機對房地產行業(yè)的影響利弊共存。2008年7月以后，商品房銷量急轉直下，房價也有所下跌，施工面積、竣工面積較上一年度均有較大幅度的回落，開發(fā)商陷入窘境。但目前卻是一個轉危為機的時候。金融危機將會持續(xù)多久，尚沒有定論，房地產行業(yè)和律師行業(yè)可以尋找一個合作的方式。
建緯所曹文銜律師提出，金融危機下法律服務呈現如下特點：第一，當事人因資金緊張要求律師風險代理訴訟仲裁的情形增多。第二，法律、法規(guī)、政策變化對律師提供非訴訟法律服務提出了新的要求。第三，法院的級別管轄規(guī)定的修改引起了大量案件的審理集中在基層法院，而基層法院審理建筑房地產專業(yè)案件能力的不足導致律師代理工作難度增加。第四，涉及到工程款優(yōu)先受償權的案件代理難度增加。
協力所周月萍律師提出，金融危機下房地產行業(yè)的重新洗牌將會引起房地產融資、并購等法律服務需求。金融危機將會導致施工企業(yè)產生兩個迫切的法律服務需求：一是破產倒閉的策劃，二是對項目的調查。
建緯所陳應春律師提出，金融危機下建筑房地產企業(yè)以下法律服務需求增多：第一，房地產企業(yè)工程項目法律服務需求增多；第二，房地產企業(yè)對外考察項目、競標土地產生的法律服務需求增多；第三，上海五大基地的開發(fā)將產生更多的建筑房地產專業(yè)法律服務需求。金融危機下上述糾紛增多，建筑房地產律師提供訴訟代理服務的機會增多。
上海錦惠建筑工程有限公司副總經理洪世曙指出，金融危機導致施工企業(yè)工程款糾紛增多、承接項目難度增大等。金融危機下施工企業(yè)更加需要律師提供法律支持。
上海東苑房地產開發(fā)有限公司法務經理
三、建筑房地產律師如何應對金融危機
李慈玲副會長指出，律師業(yè)務與當前的形勢緊密相關，金融危機對建筑房地產行業(yè)產生了一定的影響，對建筑房地產律師既是挑戰(zhàn)，也是機遇，律師協會也在考慮如何擺脫金融危機對律師行業(yè)的影響。建筑房地產律師有必要對金融危機下如何為建筑房地產企業(yè)更好地提供法律服務進行研究和探討。
金鐘所雷士國律師提出，律師可以針對建筑房地產企業(yè)在金融危機下暴露出來的糾紛提供法律服務。
建緯所曹文銜律師提出，律師可以采取以下方法應對金融危機帶來的影響：第一，當事人應重視訂約和履約管理，律師提供非訴訟法律服務不要讓合同權利義務過于失衡；第二，律師加強對新頒布的法律、法規(guī)的了解和研究，提示新的法律風險；第三，律師應充分估計風險代理的經濟和法律風險。
誠建成所楊振裕律師指出，金融危機下建筑房地產律師應配合顧問單位加強項目部的管理，特別是掛靠的項目，加強對項目經理個人的風險評估和調查，嚴控帳戶、公章。
協力所周月萍律師提出，面對金融危機下產生的新的法律服務需要，作為建筑房地產專業(yè)律師，既要從微觀上處理糾紛，也要從宏觀上為建筑房地產企業(yè)進行總體策劃。
虹橋正瀚所葉正偉律師提出，金融危機下房地產企業(yè)增資、清算、增貸、還貸糾紛增多，產生了一些新的法律服務需求。建筑房地產律師除了提供建設工程法律服務以外，還應盡快提高公司法業(yè)務能力，以適應金融危機下產生的新的法律服務需求。
建緯所陳應春律師提出，金融危機下，作為建筑房地產律師，我們提供訴訟代理服務時應考慮當事人的利益和需要，盡量促成和解實現共贏。
徐威所徐威律師提出，房地產開發(fā)企業(yè)因資金緊張引發(fā)的逾期辦理產證糾紛增多，在合同沒有約定逾期辦證違約金的情況下小業(yè)主的賠償請求未必能得到法院的支持，律師在辦理此類案件時應予以注意。
周吉高主任提出，建筑房地產專業(yè)律師可以針對停工糾紛提供咨詢、代理協商談判、代理訴訟等法律服務，針對管理不善問題提供簽約、履約、防范管理人員職業(yè)風險等法律服務，針對大型國有投資項目提供項目建設全過程法律服務。金融危機下房地產企業(yè)、施工企業(yè)更加注重法律風險防范，聘請法律顧問及項目全過程法律顧問的需求增多。此外，今后房地產企業(yè)兼并、收購的法律服務需求會逐漸增多，律師要做好準備。建筑房地產律師可以提供的法律服務品種有常年法律顧問服務、訴訟仲裁代理服務、專項法律咨詢、談判、訴訟代理服務、全過程法律服務。
（市律協建筑與房地產法律研究委員會供稿）
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
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