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上海人大代表：“拆遷新規(guī)”折射進(jìn)步

    日期：2010-02-01     作者：葉鋒    閱讀：4,358次

     ２９日，備受社會各界關(guān)注的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》（下文簡稱“《條例》”）正式向公眾公開征求意見，引起正在此間參加“兩會”的上海市人大代表的熱議。人大代表、法律專家們認(rèn)為，征求意見稿亮點(diǎn)頗多，折射了我國法治理念的進(jìn)步?！稐l例》有望成為城 市改造和房產(chǎn)開發(fā)的“潤滑劑”。

    “取代”折射進(jìn)步：透視《條例》亮點(diǎn)

    正在上?！皟蓵鄙暇筒疬w問題提交議案的上海市人大代表、上海市申房律師事務(wù)所主任孫洪林律師說，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》將取代原有的《城市房屋拆遷管理條例》，改名背后，內(nèi)容和精神上的變化、進(jìn)步更為明顯。

    比如，征求意見稿對政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問題予以明確規(guī)定，只有符合七種“公共利益”的需要，政府方可征收房屋；對非因公共利益需要進(jìn)行的拆遷，要堅持自愿、公平原則；注重征收程序的公開公正，要求對房屋征收廣泛聽取并公開公眾的意見；對房屋征收過程中斷水、斷電、斷氣等做法，予以明確禁止；對政府征收房屋的補(bǔ)償問題予以專章規(guī)定；對因危舊房改造需要征收房屋的，提出了特別的要求，未達(dá)到９０％被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。

    此外，實施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，“被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格”。

    孫洪林說，補(bǔ)償價格是影響拆遷的關(guān)鍵因素。以前對拆遷房屋的補(bǔ)償，通常是以《拆遷許可證》核發(fā)之日作為估價時間點(diǎn)，一旦拆遷過程較長，后拆遷房屋價格就與之前有所不同，居民和拆遷公司由此就會對估價產(chǎn)生分歧，甚至導(dǎo)致強(qiáng)遷的發(fā)生。

    對于因危舊房改造需要征收房屋的補(bǔ)償，征求意見稿也特別提出，此類補(bǔ)償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。

    “拆遷新規(guī)”能否使城市改造和房產(chǎn)開發(fā)提速？

    孫洪林律師說，動拆遷是近年來困擾城市改造和房地產(chǎn)供應(yīng)的問題之一。不少城市地塊“批而未用”，原因就在于土地是“毛地”出讓，居民未能按時搬遷，影響開發(fā)進(jìn)度。對此，地方政府和開發(fā)商都曾“頭疼”不已。

    此次《條例》的征求意見稿公示后，有一種擔(dān)心：這會抬高城市動拆遷的成本，從而影響地塊拆遷、開工的進(jìn)度，進(jìn)而拖累城市的改造和房地產(chǎn)的供應(yīng)。

    對此，專業(yè)從事房地產(chǎn)法律事務(wù)工作二十多年的孫洪林說，居住條件困難的居民，對舊區(qū)改造和搬遷其實是“望眼欲穿”，關(guān)鍵是要把各方利益處理好。但是，野蠻的強(qiáng)遷后患無窮，有時反會“欲速則不達(dá)”；只有房屋征收、拆遷的法律法規(guī)完善了、健全了，才能有利于矛盾的解決。他認(rèn)為，居民、動拆遷公司和政府對新的《條例》都需要一個適應(yīng)過程，對拆遷方的綜合素養(yǎng)、法制觀念等都有了更高要求，“哄、騙、嚇等做法，肯定是行不通了”。

    從業(yè)多年的上海安佳房地產(chǎn)動拆遷有限公司總經(jīng)理張國樑說，其實動拆遷公司和居民的利益應(yīng)該是一致的，“你順順利利搬走了，我的任務(wù)也就完成了”，如果動拆遷能夠更合法、更文明地推進(jìn)，就更能加快土地的開發(fā)和城市的改造。

    破解動拆遷難題重在依法執(zhí)行和模式創(chuàng)新

    孫洪林等人大代表和一些專家們認(rèn)為，動拆遷過程復(fù)雜，矛盾集中，方法多種多樣。將來新《條例》的正式出臺實施要求動拆遷“有法必依”。從加快各地城市改造和房地產(chǎn)有序開發(fā)的角度看，破解動拆遷難題還需要創(chuàng)新操作模式，以合法有效的方式解決動拆遷矛盾。

    比如，上海自２００９年起推開拆遷之前“兩次證詢”和拆遷補(bǔ)償“數(shù)磚頭＋套型保底”的做法。地塊在實施改造前，兩次征詢居民意見，第一次征詢主要是征求居民“愿不愿拆遷”，居民同意改造的比例達(dá)到規(guī)定要求的，才辦理地塊改造前期手續(xù)。第二次征詢則主要征求居民“如何拆遷補(bǔ)償”，與居民簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議，在一定期限內(nèi)居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動改造工作。在補(bǔ)償上，以被拆除房屋的市場估計為基礎(chǔ)，增加一定價格補(bǔ)貼和套型面積補(bǔ)貼。

    于１月２２日全部完成動遷任務(wù)的上海市區(qū)建國東路３９０地塊就是上述“新政”的一次實踐。地塊上的３６８戶人家，自去年６月８日正式開始動遷。其間，動遷開始后僅僅２８天，動遷簽約率就突破６６．７％，比原計劃提前兩周達(dá)到２／３的簽約比例要求。

    由于全過程都“曬”在了陽光下，早簽約、早動遷的居民不僅不用擔(dān)心自己吃虧，反而實實在在地體會到了實惠。越早簽約，除可獲得相關(guān)獎勵外，還可以及早挑選安置住房。結(jié)果，動遷安置中，出現(xiàn)了不少居民提早數(shù)天排隊簽約的場景。