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律師解讀二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本

    日期：2006-08-03     作者：賀崢    閱讀：3,094次

二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的有何特點(diǎn)和值得關(guān)注之處？結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)況，參與修訂合同示范文本的四川君合律師事務(wù)所鄧虎律師進(jìn)行了解讀。

特點(diǎn)一：設(shè)立三方主體

鄧律師指出，雖然絕大多數(shù)二手房的交易都由買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司組成，但在現(xiàn)行使用的二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，90%以上都只對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了不同程度地規(guī)定，而對(duì)參與交易的第三方——中介公司，合同在內(nèi)容上卻沒(méi)有半點(diǎn)涉及。中介公司提供這樣的合同，將自己獨(dú)立在當(dāng)事方之外，最大的目的是為了逃避自己的違約責(zé)任。因?yàn)闆](méi)有明確的書(shū)面約定，中介公司即使因自身原因造成買(mǎi)、賣(mài)雙方的利益受損，遭受損失的一方也很難有充足的依據(jù)來(lái)維護(hù)自身權(quán)利。另一方面，合同中沒(méi)有明確中介公司義務(wù)，也沒(méi)有對(duì)其應(yīng)享有的權(quán)利作出規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方如果在支付傭金的問(wèn)題上與中介公司出現(xiàn)爭(zhēng)端，中介公司也一樣難以確保自身的利益。

合同示范文本最大的特點(diǎn)是將買(mǎi)賣(mài)雙方和中介方一起寫(xiě)入到合同中，對(duì)各方的責(zé)、權(quán)、利都分別予以了明確，充分體現(xiàn)出公平公正的原則。特別是中介公司的違約責(zé)任，清楚地在合同中注明，這樣的條款約束對(duì)規(guī)范中介公司的職業(yè)行為有著極其有效的作用。

特點(diǎn)二：違約責(zé)任具體化

違約責(zé)任是合同中一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容，但在現(xiàn)行二手房合同中，雖然交易各方都對(duì)違約責(zé)任有一些粗略的規(guī)定，但合同在內(nèi)容上幾乎都不涉及具體的違約情形。這樣模糊的界定造成糾紛后，當(dāng)事方很難根據(jù)合同維護(hù)自身權(quán)益。合同示范文本不僅在內(nèi)容上，對(duì)買(mǎi)方、賣(mài)方和中介方的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，而且將各方可能發(fā)生的違約情況進(jìn)行了細(xì)化并列舉到合同之中，有效避免了類(lèi)似爭(zhēng)議的出現(xiàn)。比如，在中介方的違約責(zé)任一項(xiàng)中，合同明確舉出了無(wú)正當(dāng)理由解除合同、與他人或其中一方私下溝通損害委托方利益和其他因中介方過(guò)失導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行三種情況。同時(shí)還在條款中寫(xiě)明了違約金的具體賠付辦法。這些都有利于訂立合同的各方在糾紛出現(xiàn)時(shí)依合同維護(hù)自身權(quán)益。

特點(diǎn)三：明確了付款、房屋交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)

二手房交易的買(mǎi)賣(mài)雙方因合同中對(duì)付款方式、稅費(fèi)支付方式、房屋交付方式等環(huán)節(jié)規(guī)定不詳引發(fā)的糾紛比比皆是。合同示范文本在內(nèi)容設(shè)置上充分考慮到了這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，對(duì)可能出現(xiàn)爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)均作了明確。合同示范文本中，房屋所有權(quán)證過(guò)戶(hù)方式、稅費(fèi)支付、房款交付、房屋交付、傭金收取等都分別作了詳細(xì)的規(guī)定。條款內(nèi)容具體到交付的時(shí)間、交付的方式和交付的比例，看起來(lái)一目了然。市場(chǎng)交易中常見(jiàn)的情況都在合同的分項(xiàng)條款中體現(xiàn)出來(lái)，特殊情況合同也用“其他”一項(xiàng)作為補(bǔ)充。

鄧律師表示，將交易中可能出現(xiàn)的情況羅列出來(lái)后，對(duì)交易流程不太熟悉的買(mǎi)賣(mài)雙方可以事先有所了解，根據(jù)合同內(nèi)容決定是否交易并選擇適合自身的交易方式。同時(shí)，合同對(duì)訂立合同三方基本情況、房屋基本概況等資料的細(xì)化，增加了透明度，有利于預(yù)防欺詐行為在交易活動(dòng)中的發(fā)生。