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2016年12月22日下午，上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會在律協(xié)報告廳聯(lián)合舉辦“酒店管理中的若干法律問題研究”專題研討會。本次會議由上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會主任季諾律師主持，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會委員在內(nèi)的近百名律師參加了本次研討會。
本次研討會總共分為三項議程：第一項議程為專業(yè)的演講探討，由上海市方達律師事務(wù)所范佳律師就目前酒店法律業(yè)務(wù)中比較典型的幾類問題與廣大律師進行交流、分享。第二項議程為互動交流，參會的多位律師就自身對酒店管理法律問題的思考與實際提供法律服務(wù)過程中遇到的問題進行交流。第三項議程由上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會主任季諾律師進行總結(jié)發(fā)言。
一、酒店管理服務(wù)主要的簽署主體及合同文件構(gòu)成
酒店管理法律關(guān)系的兩大主體，包括業(yè)主及管理方兩方。業(yè)主多數(shù)情況為土地使用權(quán)人。管理方即提供專業(yè)酒店管理服務(wù)的各大國際或國內(nèi)連鎖品牌。一般情況下，酒店管理合同主要有兩種合同文件構(gòu)成形式，即單一合同及多份合同構(gòu)成。多份合同的情況一般涵蓋管理合同、技術(shù)服務(wù)合同、中央/統(tǒng)籌集團服務(wù)合同、許可合同等合同類型。簽署多份合同主要出于稅務(wù)考慮，由管理方不同主體簽署不同類型的合同。
二、酒店管理服務(wù)的三大階段
酒店管理服務(wù)從時間順序上一般分為三大服務(wù)階段：技術(shù)服務(wù)階段、酒店的開業(yè)前籌備和開業(yè)階段、經(jīng)營期及酒店的經(jīng)營和管理階段。
在技術(shù)服務(wù)階段，由管理方向業(yè)主提供技術(shù)服務(wù)，包括：推薦和批準(zhǔn)業(yè)主聘請的專業(yè)顧問；審查和批準(zhǔn)酒店設(shè)計方案和圖紙等。其目的是為了使酒店的建設(shè)開發(fā)能夠符合本酒店管理品牌的標(biāo)準(zhǔn)。在這一階段，管理方會向業(yè)主收取技術(shù)服務(wù)費，這類服務(wù)費一般為固定金額收費。
在酒店的開業(yè)前籌備和開業(yè)階段，由業(yè)主提供全部開業(yè)前資金，管理方在這一階段提供的服務(wù)包括人員招聘/培訓(xùn)、開業(yè)前銷售和營銷、開業(yè)前試營業(yè)/部分開業(yè)（或有）、編制開業(yè)前預(yù)算等。業(yè)主和管理方會在管理協(xié)議或技術(shù)服務(wù)協(xié)議中書面約定開業(yè)日以及開業(yè)條件（一般均需符合品牌標(biāo)準(zhǔn)）。達到該等標(biāo)準(zhǔn)后，酒店方可開業(yè)。
酒店經(jīng)營期通常長達10年至20年。自開業(yè)之日起算，部分強勢的管理方會在合同中約定有自動續(xù)展權(quán)。在酒店經(jīng)營期內(nèi)，管理方將擁有業(yè)主完全的授權(quán)。管理方對酒店進行獨家管理，不受業(yè)主及其他相關(guān)方的干涉。管理方僅受限于管理協(xié)議明確規(guī)定的例外情況，而這正是業(yè)主方與管理方進行合同談判的要點。該階段，管理方提供的管理服務(wù)主要包括人事、定價、經(jīng)營管理政策、財務(wù)、營銷、采購、維護和維修、零售商區(qū)出租等。
三、酒店管理服務(wù)若干法律問題
1、酒店產(chǎn)權(quán)問題
一般情況下，業(yè)主為酒店所在土地的土地使用權(quán)人和酒店物業(yè)的房屋所有權(quán)人，但在特殊情況下，業(yè)主是酒店物業(yè)的承租人/受托經(jīng)營方（而非酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）。該種情況可以通過簽署三方協(xié)議或產(chǎn)權(quán)人的保證責(zé)任解決相關(guān)法律風(fēng)險。如業(yè)主須對酒店產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般需要經(jīng)管理方事先同意或符合合同約定的特定條件限制。
2、綜合體項目相鄰物業(yè)設(shè)施問題
如酒店處于綜合體物業(yè)中，需明確管理方的管理范圍（獨立出入口和設(shè)施）、確保相鄰設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與酒店相稱、不影響酒店經(jīng)營、不損害酒店聲譽、共用設(shè)施的處理、酒店品牌和商標(biāo)的保護等問題予以重視。
3、酒店人事問題
酒店員工是業(yè)主員工而非管理方員工，但員工均由管理方進行選聘、培訓(xùn)和管理。其中酒店總經(jīng)理是酒店管理的靈魂人物，一般情況下均由管理方任命，但業(yè)主享受批準(zhǔn)權(quán)。由于總經(jīng)理并不由業(yè)主任命，故多數(shù)業(yè)主會要求增設(shè)副總經(jīng)理/財務(wù)副總監(jiān)或業(yè)主代表的職位，以加強自身對酒店經(jīng)營情況的了解和掌控。
4、酒店財務(wù)問題
為了確保業(yè)主能夠了解和掌控酒店財務(wù)情況，同時考慮到管理方對于酒店資金的使用享有一定自主權(quán)，管理協(xié)議中會約定銀行賬戶雙簽/大額付款審批條款，以此達到雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。管理方在每一會計年度開始前上報下一年度的預(yù)算并由業(yè)主進行審批，管理方需嚴(yán)格遵守執(zhí)行業(yè)主審批通過的本年度預(yù)算。
5、酒店管理合同的性質(zhì)
目前司法實踐中，有觀點認(rèn)為，酒店管理合同屬于《合同法》第二十一章規(guī)定的委托合同性質(zhì)。因此根據(jù)《合同法》第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，業(yè)主享有任意解除權(quán)，可以隨時解除管理協(xié)議。范佳律師則認(rèn)為，酒店管理合同確實包含很多委托合同的元素，如管理方系以業(yè)主名義對酒店進行管理等。但除此以外，酒店管理合同還包含很多其他類型合同的合同要素，因而構(gòu)成《合同法》上的無名合同，不能單純的直接適用《合同法》對委托合同的專章規(guī)定。
四、酒店管理法律服務(wù)的未來
季諾律師在總結(jié)發(fā)言中提到，酒店管理是境外服務(wù)在境內(nèi)本土化的一個過程，其中有很多法律問題需要進一步思考和分析。酒店管理服務(wù)實質(zhì)上與法律服務(wù)亦有相通之處，各位律師及律師事務(wù)所可以在廣大的法律服務(wù)市場上找準(zhǔn)自身定位及合適的目標(biāo)客戶，實現(xiàn)共同發(fā)展。
（注：以上嘉賓觀點，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會
執(zhí)筆：陳冠兵 上海市方達律師事務(wù)所
秦 蕊 上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
