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房地產(chǎn)企業(yè)的信用之治

2025年第01期    作者:葉燕燕    閱讀 294 次

中房網(wǎng)信用房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布的《2024年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況報(bào)告》顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息平臺(tái)收錄統(tǒng)計(jì)，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各類不良信用信息共計(jì)78403條，同比增加59.63%。 房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況是衡量一家房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)，信用等級(jí)越高，其經(jīng)營狀況、履約行為、信用記錄就越好。以信用作為政策工具規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，成為預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)違約、檢測房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營狀況的重要手段。因此，本文將從房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制、信用監(jiān)督機(jī)制兩個(gè)方面入手，探討以信用手段規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的可行性。

一、信用培育與房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的建立

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)治理過程中，因信息偏在、失靈效應(yīng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、外溢現(xiàn)象非常普遍。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的治理涉及到的主體包括政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)公眾等，因法律對(duì)不同主體配置的權(quán)利及資源的不對(duì)等，導(dǎo)致對(duì)信息的掌握存在不同程度的差異性。這決定了任何外在的制度規(guī)制都會(huì)使部分真實(shí)信息存在被隱藏的可能。而信息隱藏所致成本的增加，產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的可能性。這是外在制度規(guī)制不到的死角，必須依賴強(qiáng)制手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)治理關(guān)系中的強(qiáng)勢(shì)主體建立信用約束機(jī)制。

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)治理中企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制存在的主要問題

我國近年來逐步認(rèn)識(shí)到了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)行為科學(xué)、合理治理的復(fù)雜性，雖然先后以國務(wù)院、國家發(fā)改委、央行、財(cái)政部等多部門單獨(dú)或聯(lián)合立法的手段對(duì)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制進(jìn)行完善，將企業(yè)信用的框架初步搭建起來，但是由于企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系引入國內(nèi)不久，企業(yè)商譽(yù)與企業(yè)融資、社會(huì)形象、市場規(guī)制等配套機(jī)制尚未聯(lián)動(dòng)打通，企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的運(yùn)用還處于起步階段，尚有諸多問題亟待解決。

1.主管部門在企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系中責(zé)任過重

依據(jù)權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性原則，相應(yīng)權(quán)力意味著相應(yīng)責(zé)任。目前企業(yè)信用信息平臺(tái)由政府牽頭建立，企業(yè)的信用評(píng)定依然沿循著傳統(tǒng)的以政府為主的評(píng)價(jià)機(jī)制，即單向度的管理—控制模式下的政府權(quán)力的獨(dú)大。以《企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)辦法（試行）》為例，在該辦法中的第二條規(guī)定：“本辦法所稱企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)，是指環(huán)保部門根據(jù)企業(yè)環(huán)境行為信息，按照規(guī)定的指標(biāo)、方法和程序，對(duì)企業(yè)環(huán)境行為進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，確定信用等級(jí)，并向社會(huì)公開……”第五條規(guī)定“環(huán)保部門應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)工作”，其中政府主導(dǎo)職責(zé)的指向性尤為明顯。上述《辦法》約定的部分條款意在說明，對(duì)企業(yè)信用的評(píng)價(jià)主體是政府部門，對(duì)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)是政府部門對(duì)企業(yè)法人實(shí)施治理的切實(shí)手段。

綜合上述條款，筆者認(rèn)為，政府目前過度承擔(dān)了市場、社會(huì)、企業(yè)自身及專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，過多地增加了審批事項(xiàng)、增加了對(duì)微觀市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的直接干預(yù)，損害了企業(yè)治理中其他主體的積極性。對(duì)于政府的應(yīng)然角色，本文認(rèn)為，政府牽頭建立完成企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制之后，更應(yīng)抓大放小，在企業(yè)大是大非、違法犯紀(jì)事項(xiàng)上起到一錘定音的作用，以凸顯政府的權(quán)威性。而對(duì)于市場機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)充分調(diào)節(jié)的、社會(huì)公眾和專業(yè)組織能夠完成專業(yè)評(píng)估與實(shí)時(shí)監(jiān)督的，更應(yīng)該將權(quán)力下放給這些主體，以體現(xiàn)政府在其中的仲裁員的關(guān)鍵作用。凡是可以采用事后監(jiān)管和間接管理方式的，就不再設(shè)前置審批。凡是企業(yè)、行業(yè)能夠通過自律手段或者行業(yè)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督等他律手段形塑行為規(guī)范的，政府就應(yīng)該更少設(shè)置行政審批的流程和環(huán)節(jié)。

2.市場、社會(huì)公眾未在企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系中充分發(fā)揮作用

正如前文所述，“信用”作為社會(huì)文化的累世積累，成為社會(huì)資本賴以存在并發(fā)展的基石。從古典自由主義市場經(jīng)濟(jì)學(xué)，到新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)，再到產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)，無不將“信用”視為市場得以形成并發(fā)展的重要?jiǎng)右?。尤其是在社?huì)化大生產(chǎn)下，信用資本已經(jīng)被視為構(gòu)建國內(nèi)統(tǒng)一大市場的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，與勞動(dòng)力、土地、能源、技術(shù)、數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素同等重要，共同參與資源的再生產(chǎn)與配置。信用資本得以發(fā)展，其直接帶來的正反饋因素便是通過促進(jìn)社會(huì)上閑置、零散的經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行整合利用和合理供給，使資源得到優(yōu)化配置。同等生產(chǎn)要素的效益得到增加，間接地降低了社會(huì)成本的形成，信用資本的中間橋梁作用有效促進(jìn)了社會(huì)成本向社會(huì)資本的轉(zhuǎn)換。正如英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·穆勒所說：“人類所有的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)聯(lián)合活動(dòng)效率取決于人們之間彼此信任、遵守合約的程度?！?/span>

需要強(qiáng)調(diào)的是，信用的形成是社會(huì)主體、市場主體之間長期反復(fù)博弈的產(chǎn)物。信用是長期多次實(shí)現(xiàn)合約交易之后形成的主體之間的互相信任。因此，這里的“信用”很難從市場的合約場域中剝離出來，單純依靠政府的強(qiáng)制性手段授予。但現(xiàn)行的企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制的責(zé)任主體是政府的治理部門，定位是政府實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型社會(huì)治理的探索手段。信息的收集、企業(yè)信用的評(píng)級(jí)以及企業(yè)信用的授予與剝奪都由政府獨(dú)立完成。同樣以《企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)辦法（試行）》為例。該信用評(píng)價(jià)辦法的第十七條規(guī)定：“企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)以環(huán)保部門通過現(xiàn)場檢查、監(jiān)督性監(jiān)測、重點(diǎn)污染物總量控制核查，以及履行監(jiān)管職責(zé)的其他活動(dòng)制作或者獲取的企業(yè)環(huán)境行為信息為基礎(chǔ)?！笨梢?，企業(yè)信用信息的獲取，并非來自于市場的供給。市場與社會(huì)在信用的授予過程中，是被動(dòng)的考核者、承受者，而非積極的參與者、共建者。這明顯違背了信用存在的初始目的。

3.部門法之間的立法沖突仍然存在

    根據(jù)《企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)辦法（試行）》第二條規(guī)定：“本辦法所稱企業(yè)環(huán)保信用評(píng)價(jià)，是指環(huán)保部門根據(jù)企業(yè)環(huán)境行為信息，按照規(guī)定的指標(biāo)、方法和程序，對(duì)企業(yè)環(huán)境行為進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，確定信用等級(jí)，并向社會(huì)公開，供公眾監(jiān)督和有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)及組織應(yīng)用的環(huán)境管理手段”。試行辦法的這項(xiàng)規(guī)定與國家其他調(diào)制部門所頒發(fā)的法律法規(guī)具有沖突規(guī)范對(duì)象。在這里試舉一例。國家發(fā)改委、中央銀行、中央編制辦公室于2013年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在行政管理事項(xiàng)中使用記錄和信用報(bào)告的若干意見》已明確規(guī)定：“政府采購、招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)審核等行政管理事項(xiàng)中，應(yīng)依法要求相關(guān)市場主體提供由第三方信用服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的信用記錄或信用報(bào)告?！痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)涉及環(huán)保工程、市政建設(shè)項(xiàng)目中，投標(biāo)方作為市場主體按照招標(biāo)要求、企業(yè)資質(zhì)，需要向招標(biāo)方提供企業(yè)信用憑證。但是，按照試行辦法第2條的規(guī)定，投標(biāo)方的信用憑證由環(huán)保部門等政府機(jī)關(guān)評(píng)定，而在“若干意見”中則明確要求由招標(biāo)單位（政府）、投標(biāo)單位（市場主體）之外的第三方信用服務(wù)機(jī)構(gòu)提供信用記錄。在這里，當(dāng)兩個(gè)法規(guī)各行其道時(shí)候，沖突并不明顯，但是，一旦涉及政府作為房地產(chǎn)企業(yè)治理部門，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)、財(cái)政、采購等手段向市場購買服務(wù)時(shí)候，兩者之間的規(guī)范沖突就會(huì)明顯發(fā)生。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)治理信用評(píng)價(jià)體系構(gòu)建具體路徑探析

    第一，完善與企業(yè)信用評(píng)價(jià)制度關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度的操作規(guī)范進(jìn)一步細(xì)化。第一，完善企業(yè)信用承諾制度。違背信用承諾的企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，自愿接受約定的懲罰，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。法律可在三個(gè)方面規(guī)范主體行為：一是設(shè)定企業(yè)法人行為的規(guī)則，即約束條件；二是改變理性經(jīng)濟(jì)人的行為偏好，及效用機(jī)制；三是協(xié)調(diào)人們的預(yù)期，進(jìn)而協(xié)調(diào)均衡結(jié)果。信用評(píng)價(jià)制度將關(guān)聯(lián)相應(yīng)獎(jiǎng)懲的法律法規(guī)，使行為引導(dǎo)與有效的法律規(guī)則建立聯(lián)系路徑。在激勵(lì)相容的原則下，法律所規(guī)范的對(duì)象在理性經(jīng)濟(jì)人效益最大化的假設(shè)下，都會(huì)出于趨利避害的動(dòng)機(jī)，選擇最符合利益最大化的行為。如果利用法律法規(guī)的引導(dǎo)，將調(diào)制受體的行為引向信用制度，將會(huì)實(shí)現(xiàn)將法律作為一種激勵(lì)機(jī)制的目標(biāo)。

第二，建立健全企業(yè)信用評(píng)價(jià)的主體及模式

目前，房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系的實(shí)施主體為具備房地產(chǎn)企業(yè)管理職能的政府機(jī)關(guān)。但是，究竟是由具備專業(yè)技術(shù)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)授予房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營信用評(píng)級(jí)，還是由相應(yīng)管轄職能、職責(zé)的政府機(jī)關(guān)授予，在學(xué)界一直存在爭議。理論界一些學(xué)者堅(jiān)持信用體系評(píng)級(jí)機(jī)制的市場化，認(rèn)為由房地產(chǎn)主管部門直接操作的企業(yè)信用評(píng)級(jí)，實(shí)際上是在脅迫需要獲得貸款和公共資源、政策的房地產(chǎn)企業(yè)提供行政許可申請(qǐng)，是一種變相設(shè)立的行政許可權(quán)。職能的增加及相應(yīng)門檻的設(shè)置，將增加政府的行政成本與企業(yè)的申請(qǐng)成本，與簡政放權(quán)的行政體制改革南轅北轍。相反的觀點(diǎn)更多來自實(shí)務(wù)界，他們擔(dān)憂非政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出具信用評(píng)級(jí)的公信力問題。如發(fā)改委等部門認(rèn)為，我國信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)較晚、市場發(fā)育不成熟、第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)權(quán)威性不足等，以及在短期內(nèi)市場化運(yùn)作的第三方信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)難以獨(dú)自承擔(dān)提供信用報(bào)告的責(zé)任，即使提出使用由第三方評(píng)測出具報(bào)告，依然難以在交易主體兩者之間產(chǎn)生公信力，這將使信用評(píng)價(jià)質(zhì)量嚴(yán)重受損。

第三，建立政府、市場與社會(huì)公眾的綜合信用評(píng)價(jià)機(jī)制

在此，筆者認(rèn)為，我國在逐步建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制時(shí)，應(yīng)當(dāng)是具備信用管理、監(jiān)督的職責(zé)、職能的國家機(jī)關(guān)與具備專業(yè)化、信息化的第三方信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的綜合管理，政府與市場在信用的評(píng)價(jià)上分工明確，各司其職。國家的宏觀調(diào)控手段更應(yīng)是銀行、保險(xiǎn)公司等與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)的單位。企業(yè)信用評(píng)價(jià)主體機(jī)制可設(shè)定為：涉及到房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)布局、產(chǎn)業(yè)拓展、資金風(fēng)險(xiǎn)、交房能力等企業(yè)安全的投資時(shí)，可由與企業(yè)資金往來密切的潛在相關(guān)方，如銀行、保險(xiǎn)公司，依據(jù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策及產(chǎn)業(yè)與社會(huì)效益的相容性實(shí)行信用評(píng)價(jià)；涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為、產(chǎn)品能耗、排放標(biāo)準(zhǔn)等，可自行或者委托第三方檢測機(jī)構(gòu)實(shí)行信用評(píng)價(jià)；涉及周邊社會(huì)公眾的生活質(zhì)量，例如施工噪音、建筑光污染等給周邊居民帶來健康損害時(shí)，間接提升社會(huì)成本的行為，可由周邊社會(huì)公眾聯(lián)合發(fā)起對(duì)企業(yè)信用的評(píng)價(jià)。在評(píng)估階段，不僅要引入政府的評(píng)估，更要引入同行業(yè)的評(píng)估，企業(yè)的自我評(píng)估和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及到的周邊社會(huì)公眾的評(píng)估，實(shí)現(xiàn)360度評(píng)估無死角。并且在評(píng)估過程中設(shè)置權(quán)重，例如政府的評(píng)估打分占總權(quán)重的20%，企業(yè)自評(píng)占10%，同行業(yè)占20%，第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)占30%等，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)治理過程中市場、社會(huì)的強(qiáng)大合力。

二、信用監(jiān)督與構(gòu)建對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有效監(jiān)督制度

（一）目前房地產(chǎn)企業(yè)治理領(lǐng)域監(jiān)督失效原因

信息偏在效應(yīng)是否會(huì)必然帶來信息優(yōu)勢(shì)者對(duì)信息劣勢(shì)者的侵權(quán)，結(jié)果具有非必然性，這里面要看法律對(duì)于信息優(yōu)勢(shì)者違法的限制。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)模式中，業(yè)主往往在購買期房之后的兩到三年才能被交付入住。在此過程中，業(yè)主要按月償還銀行的購房貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)的施工進(jìn)度、經(jīng)營狀況業(yè)主則所知甚少。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的良性經(jīng)營，往往是購房業(yè)主如期拿到期房的重要前提。在此過程中，購房業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)的所掌握的信息是不對(duì)等的，后者對(duì)自身經(jīng)營狀況更加了解，處于信息優(yōu)勢(shì)地位。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)基于長遠(yuǎn)利益的考慮，或者在計(jì)算違法成本—收益之后感知到違法成本與收益不成正比時(shí)，會(huì)放棄利用信息優(yōu)勢(shì)實(shí)施違法行為。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效監(jiān)督機(jī)制的改進(jìn)，必先探究當(dāng)前監(jiān)督機(jī)制失靈的原因。從當(dāng)前的監(jiān)督實(shí)踐看，監(jiān)督主體激勵(lì)、監(jiān)督舉報(bào)程序等，都存在尚待改進(jìn)的空間。

1.監(jiān)督主體的監(jiān)督力度不足

監(jiān)督權(quán)能否得到有效實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系到監(jiān)督的效力。而監(jiān)督主體所履行的監(jiān)督權(quán)，卻有公權(quán)與私權(quán)之分。筆者認(rèn)為，我們?cè)趯徱暠O(jiān)督主體的監(jiān)督動(dòng)力不足且提出對(duì)監(jiān)督主體實(shí)施激勵(lì)時(shí)，應(yīng)該事先對(duì)監(jiān)督主體的身份差異性予以辨析。一般而言，監(jiān)督主體的動(dòng)力大小取決于監(jiān)督者與被監(jiān)督者利益的相關(guān)性。當(dāng)監(jiān)督主體實(shí)施監(jiān)督卻沒有得到一定的激勵(lì)時(shí)，其積極性受到抑制，監(jiān)督的積極性趨于不足。政府機(jī)關(guān)是履行公權(quán)力的監(jiān)督主體，實(shí)施監(jiān)督是其職能職責(zé)的正常的工作范疇，但無論是過度的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，還是榮譽(yù)稱號(hào)，都會(huì)刺激政府機(jī)關(guān)工作人員過當(dāng)使用監(jiān)督權(quán)，在實(shí)踐中可能會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的弊端。如果監(jiān)督機(jī)制的執(zhí)行者依據(jù)手上的公權(quán)力行自身之便，為了獲取更多的利益濫用監(jiān)督權(quán)，不僅可能導(dǎo)致權(quán)力之間的沖突，更有可能對(duì)私權(quán)造成侵犯。因此，美國法學(xué)家愛德華·格萊澤認(rèn)為，在法官與監(jiān)督者之間有這樣的利益權(quán)衡，法官執(zhí)法激勵(lì)弱但沒有被激勵(lì)所扭曲，監(jiān)督者執(zhí)法激勵(lì)強(qiáng)動(dòng)機(jī)強(qiáng)卻可能為激勵(lì)所扭曲。對(duì)于政府機(jī)關(guān)履行監(jiān)督權(quán)的考察，筆者發(fā)現(xiàn)其履行監(jiān)督職責(zé)動(dòng)力不足的主要原因除了激勵(lì)機(jī)制不足外，沒有對(duì)監(jiān)督機(jī)關(guān)配置相應(yīng)的法律法規(guī)也是重要原因。

2.監(jiān)督程序設(shè)置不合理

目前，房地產(chǎn)企業(yè)治理監(jiān)督路徑的實(shí)現(xiàn)，主要以自上而下的監(jiān)督為主。行政轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為的日常監(jiān)督，以及來自上級(jí)部門的運(yùn)動(dòng)式的施工進(jìn)度的檢查，都是由政府機(jī)關(guān)主導(dǎo)的監(jiān)督路徑。這種路徑體現(xiàn)自上到下的監(jiān)督形態(tài)明顯，具體有二：一是在法律的規(guī)范關(guān)系中，政府處于規(guī)范主體的地位，能夠運(yùn)用各種調(diào)控手段行使自身的公權(quán)力，企業(yè)處于規(guī)范受體的地位，對(duì)于主管部門的各種規(guī)制只具有執(zhí)行或?qū)Σ邫?quán)的行為空間。這里的政府與市場的關(guān)系，體現(xiàn)出明顯的上-下級(jí)關(guān)系；二是在政府機(jī)關(guān)內(nèi)部，上級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)其下屬部門具有年初制定考核指標(biāo)、年中日常監(jiān)管、年末打分評(píng)級(jí)等權(quán)力，行政發(fā)包制所帶來的績效考核在提升行政效率的同時(shí)，也帶來了政府機(jī)關(guān)唯上的工作行為導(dǎo)向。監(jiān)督的層層加碼驅(qū)使下級(jí)部門必然受到上級(jí)部門政策指揮棒的影響，上級(jí)部門與下級(jí)部門呈現(xiàn)出自上而下的關(guān)系。正如筆者在文章前述中所討論的，單純地行使自上而下的監(jiān)督，一方面剝奪了社會(huì)公眾、購房業(yè)主、市場主體共同參與房地產(chǎn)治理的可能性，與房地產(chǎn)行業(yè)健康良性發(fā)展多元主體共同治理的設(shè)定相去甚遠(yuǎn)，另一方面機(jī)關(guān)內(nèi)部路徑依賴的可能性大大增加，無疑會(huì)造成工作人員運(yùn)用手中的公權(quán)力謀取私利、擅自尋租。

（二）低成本、高效益信用監(jiān)督體系的構(gòu)建

1.嚴(yán)格責(zé)任與過失責(zé)任并用

在房地產(chǎn)企業(yè)治理領(lǐng)域產(chǎn)生成本的市場關(guān)系中，購房業(yè)主作為消費(fèi)者向開發(fā)商購買房屋，承擔(dān)著信息劣勢(shì)者的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)作為商品供給方可以清楚掌握所提供產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量，作為信息優(yōu)勢(shì)者，只承擔(dān)防御成本的風(fēng)險(xiǎn)。在此，筆者認(rèn)為，考慮到不同主體掌握信息的非對(duì)稱性以及侵權(quán)后的損害差異性，應(yīng)對(duì)行使監(jiān)督權(quán)的政府機(jī)關(guān)及具備信息優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用嚴(yán)格責(zé)任原則，對(duì)行使監(jiān)督權(quán)的社會(huì)公眾、購房業(yè)主運(yùn)用過失責(zé)任原則。在無責(zé)任規(guī)則下，侵權(quán)人只需承擔(dān)預(yù)防成本，但不需要對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)給購買者帶來的損失負(fù)責(zé)，因此其目標(biāo)只需要最小化預(yù)防成本，最優(yōu)的選擇便是不采取任何風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防性措施。因?yàn)?，根?jù)帕累托最優(yōu)原則，當(dāng)外部的懲戒措施使產(chǎn)品、服務(wù)提供者（信息優(yōu)勢(shì)者）付出的成本高于可能獲得的收益時(shí)，侵權(quán)人在利益權(quán)衡后會(huì)放棄加害的動(dòng)機(jī)，并且嚴(yán)格控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的外溢，以防止可能帶來的懲戒。一般而言，嚴(yán)格責(zé)任將促使企業(yè)的外部成本全部內(nèi)部化。如果個(gè)人目標(biāo)函數(shù)與社會(huì)目標(biāo)函數(shù)相同，潛在侵權(quán)者即使具有信息優(yōu)勢(shì)，但嚴(yán)格的負(fù)反饋激勵(lì)會(huì)促使其積極地選擇帕累托最優(yōu)的預(yù)防措施。但是在過失原則下，潛在侵權(quán)者滿足沒能達(dá)到法定預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，才被予以懲罰，承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。否則，在任何情況下都會(huì)承擔(dān)責(zé)任。比如說，司機(jī)只在沒有遵守交通規(guī)則時(shí)才對(duì)事故的損失承擔(dān)責(zé)任。因此，只要預(yù)防的成本不是很高，加害人的最優(yōu)選擇是達(dá)到法定的預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)（如遵守交通規(guī)則）。

2.對(duì)信用監(jiān)督主體按貢獻(xiàn)付酬

無論是行使公權(quán)力的政府機(jī)關(guān)，還是行使私權(quán)的社會(huì)公眾，監(jiān)督主體行使監(jiān)督權(quán)動(dòng)力不足，除了房地產(chǎn)行業(yè)多元監(jiān)督體系未建立起來之外，本質(zhì)的原因在于激勵(lì)不足。依據(jù)經(jīng)濟(jì)人的理性選擇的行為特征，不同的激勵(lì)方式會(huì)產(chǎn)生不同的行為后果。對(duì)房地產(chǎn)主管部門的公職人員來講，房地產(chǎn)市場監(jiān)督權(quán)是其所在部門的職責(zé)、職能，部門監(jiān)督權(quán)的實(shí)效性與其關(guān)聯(lián)度很低，其職位升降與績效考核和部門所達(dá)成的業(yè)績不存在直接的關(guān)聯(lián)性。部門職責(zé)沒有落實(shí)到個(gè)人，致使監(jiān)督權(quán)被截留在部門層面，懸浮于治理部門的整體責(zé)任中，對(duì)個(gè)人的激勵(lì)性有限。

因?yàn)樵诂F(xiàn)行體制下，政府與市場雙軌制獲酬機(jī)制造成“普遍實(shí)施的固定工資制是一種抑制勞動(dòng)者的工作努力，鼓勵(lì)勞動(dòng)者增加閑暇特別是在職閑暇，減少有效勞動(dòng)供給的養(yǎng)懶人的收入分配機(jī)制”；對(duì)于社會(huì)公眾來講，監(jiān)督權(quán)的形式及后續(xù)的取證、舉報(bào)、訴訟等，需要耗費(fèi)一定的時(shí)間、經(jīng)濟(jì)成本，同時(shí)又面臨被監(jiān)督者打擊報(bào)復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)成本。因此，當(dāng)物質(zhì)或精神激勵(lì)反饋不足時(shí)，社會(huì)公眾出于成本控制的動(dòng)機(jī)，往往采取消極防御的姿態(tài)。即使業(yè)主所購買的商品房遇到可能無法交付或爛尾風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，但集體行動(dòng)悖論告訴潛在的監(jiān)督者“三個(gè)和尚沒水喝”，個(gè)人為預(yù)警房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)發(fā)起的監(jiān)督、舉報(bào)、訴訟行為，或因無法提供足夠的證據(jù)、證人等敗訴，或因即使監(jiān)督權(quán)的行使制止了侵權(quán)人的繼續(xù)侵權(quán)行為，但由于成本的付出是私人成本，所得到的效益是社會(huì)效益，社會(huì)效益無法覆蓋私人成本，私人采取行動(dòng)的動(dòng)機(jī)將被遏制?；谝陨戏治觯绻诒O(jiān)督體系建設(shè)中，堅(jiān)持按貢獻(xiàn)獲酬的原則，將明顯改變監(jiān)督主體的監(jiān)督意愿。以美國于2010年將吹哨人制度加入《證券交易法》為例。至2020年，吹哨人制度為SEC規(guī)制證券違法違規(guī)行為做出了重要貢獻(xiàn)，獲得超過25億美元的經(jīng)濟(jì)性救濟(jì)，沒收非法所得超過14億美元，并將其中的近7.5億美元用于賠償受損投資者。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，按貢獻(xiàn)獲酬原則在制度設(shè)計(jì)時(shí)需要關(guān)注兩點(diǎn)：第一，監(jiān)督權(quán)行使的有效評(píng)估問題。監(jiān)督主體因行使監(jiān)督權(quán)而獲得酬勞的前提是有效對(duì)監(jiān)督者的監(jiān)督權(quán)行使效果進(jìn)行測量。如果監(jiān)督權(quán)行使效果的測量失效，則后續(xù)的激勵(lì)制度即使再優(yōu)化也沒有被觸發(fā)的可能。就如何合理地衡量監(jiān)督主體的監(jiān)督效果，筆者認(rèn)為，最關(guān)鍵在于控制信息反饋過程中的失真問題。如果監(jiān)督主體行使監(jiān)督權(quán)的過程和效果又被監(jiān)督，監(jiān)督主體為獲取額外的報(bào)酬制造虛假信息騙取酬勞，不僅不會(huì)因?yàn)槎嘣O(jiān)督主體體系建立而降低監(jiān)督成本，反而或因信息篩選與流程增加，提高社會(huì)總成本的支出。第二，酬勞的性質(zhì)問題。激勵(lì)包括物質(zhì)激勵(lì)、精神激勵(lì)等多種激勵(lì)方式，不同體制的監(jiān)督者所適應(yīng)的激勵(lì)方式存在明顯的差異性。但總體而言，應(yīng)堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)性為主、非經(jīng)濟(jì)性為輔的原則。因?yàn)?，在我國傳統(tǒng)體制作用下，對(duì)物質(zhì)激勵(lì)的忽視和對(duì)精神激勵(lì)的過度倚重構(gòu)成了大部分激勵(lì)的結(jié)構(gòu)裝置。對(duì)物質(zhì)激勵(lì)的刻意忽略一定程度上強(qiáng)化了出于“公心”價(jià)值觀的弘揚(yáng)，但也抑制了監(jiān)督主體的積極性，否定了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下個(gè)人對(duì)物質(zhì)追求的正當(dāng)性，尤其是對(duì)于行使私權(quán)的社會(huì)公眾來說，對(duì)監(jiān)督積極性的影響更是明顯的。

葉燕燕

北京中凱（上海）律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、民商事爭議解決