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律師提出應(yīng)確立可操作性物業(yè)管理辦法

    日期：2006-06-12     作者：李亮    閱讀：2,653次

    “政府社會(huì)物業(yè)業(yè)主四方皆輸”

    在折騰了1年多后，朱明瑛近日在北京市二中院領(lǐng)到了終審敗訴判決書(shū)。大為氣惱的朱明瑛表示要像秋菊一樣把官司打到底：“我不是不交物業(yè)費(fèi)，我要爭(zhēng)的就是一個(gè)‘理’！ ”

4方皆輸

近年來(lái)，社區(qū)里業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛不斷。業(yè)主和物業(yè)公司的“大戰(zhàn)”逐漸升級(jí)，雙方的爭(zhēng)吵甚至演變成群體性事件或暴力事件，有些物業(yè)公司不得已起訴至法院。在這場(chǎng)較量中，誰(shuí)是理虧者？誰(shuí)是最后的贏家？北京市中關(guān)律師事務(wù)所李青山律師提出了他的看法。

“4方皆輸！”李青山語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)：“業(yè)主、物業(yè)、國(guó)家、社會(huì)都輸了?！?/p>

按照李青山的說(shuō)法，這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中沒(méi)有贏家，每一個(gè)參與者都輸了。業(yè)主輸在得不到相應(yīng)的服務(wù)和配套設(shè)施；物業(yè)公司輸在收不到物業(yè)費(fèi)，打官司的話要承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，并且付出一定的精力；國(guó)家輸在多發(fā)的群體性事件，且浪費(fèi)了有限的司法資源；而由此引發(fā)的矛盾沖突和糾紛也讓整個(gè)社會(huì)變得不和諧。

業(yè)主

    客廳里 多出來(lái)了管道

“別提我那房子，誰(shuí)提我跟誰(shuí)急！”劉濤(化名)摸著頭發(fā)，說(shuō)著氣話。

家住通州當(dāng)代名筑的劉濤因?yàn)樽约盒沦I(mǎi)的房子差點(diǎn)跟開(kāi)發(fā)商和物業(yè)翻臉，他去年8月份拿到房鑰匙，打開(kāi)家門(mén)一看，嚇了一跳，客廳里怎么多出一根又長(zhǎng)又粗的管道呢？

“原本的設(shè)計(jì)圖中，并沒(méi)有這個(gè)東西，現(xiàn)在卻冒出來(lái)了！”劉濤在家里指著那根極不雅觀的管道埋怨。在開(kāi)發(fā)商那里，劉濤明白了管道的用途：“管道是煤氣管道，由于后期需要，由大廳里穿過(guò)。不過(guò)開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們不管，讓去找物業(yè)。”就這樣，開(kāi)發(fā)商把劉濤打發(fā)到了物業(yè)公司，而物業(yè)公司卻說(shuō)是裝修隊(duì)全權(quán)負(fù)責(zé)的，應(yīng)該去找裝修公司。

兜了一圈的劉濤沒(méi)有找到解決辦法，卻遇見(jiàn)了許多志同道合的“戰(zhàn)友”，原來(lái)整棟樓的四層都存在這個(gè)現(xiàn)象。隨后一幫人找開(kāi)發(fā)商，沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商更加“氣勢(shì)洶洶”。一位經(jīng)理說(shuō)：“不滿意，就搬走！”據(jù)劉濤說(shuō)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商希望業(yè)主搬走，他們退還房款，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，開(kāi)發(fā)商想再賺一筆。

像劉濤這樣對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿的大有人在，北京海淀區(qū)麒麟家園的業(yè)主們?cè)磳?duì)物業(yè)制定的收停車(chē)費(fèi)方案，將物業(yè)在東大門(mén)口設(shè)置的道閘拆掉。更有甚者，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)太平家園業(yè)主委員會(huì)因?yàn)椴粷M前物業(yè)的服務(wù)，決定炒掉前物業(yè)，簽約新物業(yè)。為此秘書(shū)長(zhǎng)李有成在小區(qū)門(mén)口被人砍傷，疑似物業(yè)公司所為。

物業(yè)

“公司也是負(fù)債累累”

本該為業(yè)主們服務(wù)的物業(yè)公司，現(xiàn)在似乎成了業(yè)主的眼中釘，在業(yè)主們的嘴里，物業(yè)公司似乎一直翻不了身。被業(yè)主們罵得“狗血噴頭”的物業(yè)公司，也是一肚子委屈。“其實(shí)我們也累啊，收不上錢(qián)來(lái)是家常便飯，有些煤氣費(fèi)、取暖費(fèi)全是我們背著，就這樣還遭業(yè)主的白眼。說(shuō)句實(shí)話，我們公司也是負(fù)債累累?！蔽宓V物業(yè)的溫經(jīng)理無(wú)奈地說(shuō)。

當(dāng)這位經(jīng)理和《法制早報(bào)》記者聊起物業(yè)問(wèn)題時(shí)，“有些人到處挑物業(yè)的問(wèn)題，以此為借口不交物業(yè)費(fèi)。催交物業(yè)費(fèi)，要費(fèi)很多周折?！睖亟?jīng)理談起他以前收物業(yè)費(fèi)時(shí)倍感艱辛，先是給業(yè)主打電話，和業(yè)主約時(shí)間，但是更多地是見(jiàn)不到業(yè)主。收不到物業(yè)費(fèi)，就由物業(yè)公司先墊上：“為此，我們公司欠了很多債?！?/p>

法院

物業(yè)糾紛案件太多

法院的有關(guān)人士同樣眉頭緊鎖，因?yàn)槎言谒麄兠媲暗奈飿I(yè)糾紛案卷太多了。據(jù)昌平區(qū)一位法官介紹，這類(lèi)案件基本上一起訴就立案，里面往往涉及到合同、契約問(wèn)題，審理起來(lái)特別復(fù)雜。前不久，東城區(qū)司法局正式與東城區(qū)法院達(dá)成協(xié)議，法院抽調(diào)15名法官進(jìn)入社區(qū)聯(lián)合調(diào)解工作室，對(duì)物業(yè)糾紛等復(fù)雜的民事糾紛進(jìn)行免費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解指導(dǎo)，盡量節(jié)約司法資源。

根源制度難操作

“我們國(guó)家現(xiàn)在的法律制度，特別是物業(yè)前期管理的法律制度不完善，不具可操作性。”李青山點(diǎn)出了問(wèn)題的根源。

據(jù)李青山介紹，問(wèn)題有兩點(diǎn)：一是前期的物業(yè)公司是房地產(chǎn)商聘請(qǐng)的，不可能征求業(yè)主的意見(jiàn)，所以業(yè)主在前期是被動(dòng)地接受服務(wù)，被動(dòng)地出錢(qián)，并不是自愿的。

二是業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)特別難。如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間無(wú)法溝通。

北京市居住小區(qū)管理辦公室的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至2006年4月底，全市共有物業(yè)管理企業(yè)2751家，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目4569個(gè)，其中居住小區(qū)3130個(gè)。據(jù)北京市建委有關(guān)部門(mén)的介紹，成立業(yè)主委員會(huì)的只有369個(gè)，約為11 .8％。也就是說(shuō)，大約有9成小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。

按照國(guó)外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)委會(huì)是保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)與社員權(quán)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的最有效組織形式。

盤(pán)點(diǎn)四大不可操作

談其原因，李青山律師直指相關(guān)法規(guī)，道出了其中的不可操作性。

一、如何成立業(yè)委會(huì)，法律并沒(méi)有可操作性的法規(guī)。

“一個(gè)小區(qū)里面誰(shuí)有權(quán)成立業(yè)主大會(huì)？比如5個(gè)熱心的業(yè)主站出來(lái)說(shuō)話，他們想成立籌備組，但是誰(shuí)會(huì)認(rèn)可？萬(wàn)一這個(gè)小區(qū)里出來(lái)8個(gè)籌備組怎么辦？”李青山說(shuō)?，F(xiàn)實(shí)中，為了成立籌備組，業(yè)主挨家挨戶去敲門(mén)，詢問(wèn)住戶是否同意自己成為籌備組成員，工作量相當(dāng)大?！凹词惯@么辛苦，在法律上也不是合法的。那些北京僅有業(yè)委會(huì)的社區(qū)，業(yè)委會(huì)也不一定是合法成立的?！?/p>

二、政府干預(yù)太強(qiáng)。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的《實(shí)施細(xì)則》中都規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)，應(yīng)在建設(shè)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行。

矛盾凸現(xiàn)：政府的指導(dǎo)和監(jiān)督是否是強(qiáng)制性？據(jù)了解，現(xiàn)在的“指導(dǎo)”都變成了強(qiáng)制性的。

“一種現(xiàn)象是政府該指導(dǎo)不指導(dǎo)，導(dǎo)致成立不起來(lái)。第二種現(xiàn)象是政府濫用職權(quán)，瞎指導(dǎo)，可能做出一些越權(quán)行為。甚至街道辦事處、居民委員會(huì)也要指導(dǎo)和監(jiān)督，這是業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定的。成立業(yè)委會(huì)，三個(gè)部門(mén)如何管，法律也沒(méi)有規(guī)定。目前都在‘想象’著管?！毙姓C(jī)關(guān)介入后，把問(wèn)題復(fù)雜化了。

三、問(wèn)題出現(xiàn)后，沒(méi)有解決問(wèn)題的好辦法。不光業(yè)主不知道問(wèn)題如何解決，物業(yè)公司也不知道怎樣解決。

按照規(guī)定，業(yè)委會(huì)的“催促”是前定程序,如果沒(méi)有這個(gè)前提條件，按法律規(guī)定，物業(yè)是不可以起訴的。實(shí)際上，很多物業(yè)都在起訴，法院也都在受理。

四、物業(yè)公司和房地產(chǎn)商為了自身的利益，在千方百計(jì)地阻撓成立業(yè)主委員會(huì)，且法律為他們提供了便利條件和制度保障。法律規(guī)定，成立籌備組應(yīng)該有建設(shè)單位的代表。如果建設(shè)單位不派代表的話，籌備組就不合法。

而且社區(qū)的所有資料都掌握在物業(yè)公司和房產(chǎn)商手中，成立業(yè)委會(huì)的條件是有小區(qū)2／3以上的業(yè)主投票通過(guò)，但是沒(méi)有資料就無(wú)法知道小區(qū)的投票權(quán)，就很難成立業(yè)委會(huì)。

李青山認(rèn)為應(yīng)該在立法層面上解決，完善立法，使相關(guān)法律更具有可操作性。